von Peter Korn
DÜSSELDORF. Christian Weber * hatte sich alles genau ausgemalt: Direkt an der Fensterfront im Wohnzimmer sollte der Flügel stehen, für seine Werkstatt wollte er einen kleinen Raum neben dem Heizungskeller umbauen, und Tochter Lina sollte das geräumige Zimmer unterm Dach bekommen. Drei Minuten trennten den 34-Jährigen noch von seinem Traumhaus zum Schnäppchenpreis, als sich plötzlich die Tür zum kleinen Saal des Amtsgerichts öffnete und ein weiterer Interessent eintrat. Der marschierte zielstrebig nach vorne und bot eine Summe, die 20 000 Euro über dem lag, was sich Weber gerade noch hätte leisten können. Der Traum vom günstig ersteigerten Eigenheim - zerplatzt wie eine Seifenblase.

"Zwangsversteigerungen sind nichts für Leute mit schwachen Nerven", sagt Franz Ingermann. Der 48-Jährige ist Immobilienmakler in Krefeld und kennt die Tricks beim Bieten um Häuser, Eigentumswohnungen oder Doppelhaushälften. "Wer sich von vornherein zu sehr auf ein bestimmtes Objekt versteift, kann auf die Nase fallen." Denn mit der Versteigerung beim Amtsgericht ist es wie mit dem Qualifikationstraining in der Formel 1: "Am Anfang wagen sich einige vor, dann passierte lange nichts, und in den letzten Minuten geht´s noch mal richtig rund." Manch einer, der seine Neuerwerbung schon sicher geglaubt hatte, steht am Ende wieder mit leeren Händen da.

"Ich kenne Leute, die waren danach völlig fertig", erzählt Ingermann. Oft seien die Auktionen eine gute Möglichkeit, günstig an Wohnungs- oder Hauseigentums zu kommen, sagt er - vorausgesetzt der Kunde hat Geduld und beachtet gewisse Besonderheiten. "Über jedes zu versteigernde Objekt gibt es ein Gutachten bei Gericht, das man sich unbedingt ansehen sollte", rät Ingermann.

Zwangsversteigerungen machen bis zu 30 Prozent der Geschäfte des Immobilienmaklers aus. Er beackert ein Gebiet von Aachen bis Oberhausen: Manchmal habe der Vorbesitzer dem Gutachter aber den Zugang zum Grundstück verweigert. Dann werde der Verkehrswert des Hauses einfach nach dem äußeren Eindruck festgesetzt. "Wer böse Überraschungen vermeiden will, sollte deshalb selbst versuchen, sich das Objekt anzusehen und auch mal mit den Nachbarn zu sprechen." Ingermann hat das für seine Kunden schon oft getan und manch interessantes Detail herausgefunden. "Da gab es Probleme mit dem Wegerecht oder andere alte Streitigkeiten. Manchmal habe ich ein Haus gesehen, das von vorne aufwändig verklinkert war. Wer aber von hinten mal durch die Büsche blickte, musste feststellen, dass das Objekt nur noch Schrott war." Von den 20 oder auch mal 30 Prozent, die der Kunde beim Ersteigern sparen könne. bleibe da dann nicht viel übrig.

Um genau zu wissen, wann, wo welches Schnäppchen zu machen ist, nutzen Ingermann und viele seiner Kollegen einen Service, den der Dortmunder Manfred Petri (53) seit 15 Jahren anbietet. Seine Firma "Chef-Kontakt" wertet Tageszeitungen aus ganz Deutschland aus, stellt alle Zwangsversteigerungen zusammen und verschickt die Listen an ihre Abonnenten. "Jeden Monat kommen rund 5500 neue Termine hinzu", sagt Petri. Auch Ingermann hat so schon manch guten Kauf vermittelt. Allerdings hat die Bank immer noch die Möglichkeit, einen zweiten Versteigerungstermin ansetzen zu lassen, wenn die Gebote unterhalb 70 Prozent des Verkehrswertes liegen."Da bei Zwangsversteigerungen auch die Maklercourtage und Notargebühren wegfallen, sparen die Leute zusätzlich."

Spielernaturen sollten ohnehin die Finger von Zwangsversteigerungen lassen. "Die haben da nichts zu suchen", betont Ingermann. Schließlich müsse auch ein "Schnäppchen" solide finanziert werden und versichert werden. Der Makler hilft dabei, hat im Einzelfall aber auch schon vom Kauf abgeraten, wenn er den Eindruck hatte, die Kunden würden sich übernehmen. "Immerhin", so sagt er, "soll es ja nicht so ausgehen, dass das Haus am Ende plötzlich wieder zur Zwangsversteigerung ansteht." (*Name geändert)

Leichenfledderer, Krisengewinnler, Hartherziger Spekulant: Wer versucht, über Zwangsversteigerungen günstig an Immobilien zu kommen, hat ein Imageproblem. "Lieschen Müller denkt immer, Investoren profitierten vom Elend anderer", sagt Manfred Petri. Ein Vorurteil, findet der Geschäftsführer des ChefKontakt- Verlags in Dortmund. Petri verkauft Informationen über Immobilien, die bei Amtsgerichten unter den Hammer kommen. "Je mehr Menschen wir in den Gerichtssaal bringen", so Petri, "desto größer ist die Chance, dass ein hoher Preis erzielt wird." Das ist ganz im Sinne der Schuldner.
Rosinen herauszupicken, ist entsprechend schwer. "Was begehrt ist, etwa schöne Altbauwohnungen in guten Großstadtvierteln, bekommen Sie über eine Zwangsversteigerung nicht zum Schnäppchenpreis", winkt Petri ab. Wer Immobilien weit unter Wert kaufen will, müsse sich auf Nischen konzentrieren. Zum Beispiel Garagen. "Das sind die Stiefkinder des Marktes. Dabei bringen sie hohe Renditen und machen keinen Ärger", empfiehlt Petri. Kein Wasserhahn, der tropft, keine Heizung, die kaputt geht, kurzum: ein sorgenfreies Leben für Vermieter. "Da schicken Sie alle halben Jahre einen Rentner mit einem Topf Mennige und Besen hin, das reicht", sagt Petri.
Die Hauptarbeit liegt vor dem Kauf. Bei Amtsgerichten und Auktionshäusern kommen vor allem Häuser und Eigentumswohnungen unter den Hammer - mit oder ohne Platz fürs Auto. Separate Stellplätze mit eigenem Grundbuchblatt sind die Ausnahme. Wer sich für solche Objekte interessiert, muss wühlen. Etwa auf den Internetseiten gewerblicher Anbieter.
Mitunter veröffentlichen auch Amtsgerichte ihre Termine im Internet. Die Justizbehörden von Nordrhein- Westfalen etwa haben ein gemeinsames Portal aufgebaut. Dort erfahren Investoren nicht nur, wann eine Immobilie versteigert wird, sondern sie bekommen auch noch Wertgutachten und Fotos. Wer sich nicht auf erzwungene Verkäufe bei Amtsgerichten verlassen möchte, kann sich auch bei Auktionshäusern umschauen, die sich auf den Verkauf von Immobilien spezialisiert haben.
HOHE EINNAHMEN versprechen gutbürgerliche Wohngegenden. Aber auch bodenständiges Gewerbe schadet nicht. "Garagen werden dort gesucht, wo viele Handwerker sind«, sagt Petri. Der Bedarf wächst weiter, wenn die Kommune die öffentlichen Parkplätze am Straßenrand dezimiert, um den Politessen die Jagd nach Parksündern zu erleichtern. Selbst die Angst vor Vandalismus zahlt sich für Garagenvermieter aus. Wer seinen Mercedes oder BMW vor kratzbürstigen Jugendlichen schützen will, mietet selbst dann einen abgeschirmten Stellplatz, wenn die Straße genügend Parkraum bietet. Wichtig: "Die Gegend darf nicht gekippt sein ((, warnt Petri vor einem Investment in Vierteln, mit denen es sozial bergab geht.
Je nach Stadt und Stadtteil liegen die Mieten zwischen 35 und 120 Euro im Monat. Petri schätzt die Rendite "in 80 Prozent aller Wohngebiete auf zehn bis zwölf Prozent". Auf einen Zehnprozenter kommt der Investor, wenn er die erwartete Jahresmiete abzüglich der geschätzten Kosten und eines Puffers für Leerstand mit dem Faktor zehn multipliziert. Das Ergebnis ist dann sein persönliches Limit für ein Höchstgebot bei der Versteigerung.
Eine Besonderheit sind Tiefgaragen, die zu einem Komplex von Eigentumswohnungen gehören. Investoren sollten sich über die Konsequenzen eines Erwerbs im Klaren sein. "Wer hier einen Stellplatz kauft, ist automatisch in der Pflicht wie die anderen Teileigentümer auch", sagt der Düsseldorfer Rechtsanwalt Christian Reuter. Zu diesen Pflichten gehört etwa die Umlage für Betriebskosten des Gebäudes. Je nach Beschluss der Eigentümer gilt von Anlage zu Anlage ein anderer Aufteilungsschlüssel. Reuter empfiehlt, vor dem Erwerb eines Stellplatzes die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zu studieren. Denn der Käufer einer Garage ist auch an die alten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden. "Außerdem hilft ein Gespräch mit dem Verwalter, unangenehme Überraschungen zu verhindern", rät Reuter. Niemand weiß besser, welche Reparaturen anstehen, ob dafür Rücklagen gebildet wurden und wie stark das die Eigentümer der Stellplätze belastet.
GARAGEN SIND IDEALE OBJEKTE für Immobilieneinsteiger. Sie müssen hierbei längst nicht so viel Geld in die Hand nehmen wie beim Kauf eines ganzen Hauses oder einer Wohnung. Garagen und Parkplätze unter der Erde sind schon für wenige Tausend Euro zu haben. Beim Amtsgericht Essen etwa stehen am 1. Oktober die beiden Plätze einer Doppelgarage zu einem Gesamtwert von 12000 Euro auf der Versteigerungsliste. Gleich fünf unterirdische Kfz- Einstellplätze in Düsseldorf- Friedrichstadt kommen am Amtsgericht Düsseldorf im nächsten Jahr am 16. Februar unter den Hammer. Geschätzter Wert: 9000 Euro das Stück.
Den Renditekick gibt es allerdings erst bei Einkauf unter Schätzwert. Wer mit Garagen Reibach machen will, muss Geduld mitbringen und darauf setzen, dass bei der Zwangsversteigerung die Preislimits fallen. Das ist frühestens beim zweiten Versteigerungstermin möglich.
Beim ersten Termin muss der Rechtspfleger des Amtsgerichts noch aufpassen, dass die Immobilie nicht zum Schleuderpreis über den Tisch geht. Der Maßstab ist der Verkehrswert. Diesen ermittelt ein Gutachter im Auftrag des Amtsgerichts. Bietet niemand mehr als die Hälfte des Verkehrswertes, muss der Rechtspfleger den Zuschlag verweigern. Nimmt das Höchstgebot zwar diese Hürde, bleibt aber unter 70 Prozent des Schätzwertes, dürfen die Gläubiger, etwa die Bank des verschuldeten Eigentümers, dem Bieter eine Abfuhr erteilen und einen zweiten Versuch fordern.
BEIM ZWEITEN TERMIN geht das nicht mehr, vorausgesetzt beim ersten wurde überhaupt etwas geboten. Den freien Fall des Preises bis unter die Hälfte des Verkehrswerts kann dann nur noch das Interesse der potenziellen Käufer verhindern, wenn sie sich gegenseitig überbieten und so den Preis der Immobilie doch noch nach oben jazzen.
Bieterwettkämpfe sind bei Garagen eher die Ausnahme. Als in Dortmund eine Garage in einem begehrten, aber parkplatzarmen Altbauviertel versteigert wurde "standen die Leute bis auf den Flur" erinnert sich Petri an den überfüllten Gerichtssaal. "Das hat die Sache teuer gemacht."
Oft werden aber nicht einmal alle angebotenen Objekte verkauft. So geschehen beim Amtsgericht Lübeck, das im vergangenen Jahr acht Stellplätze in einer Tiefgarage in Bad Schwartau versteigerte. Die meisten wechselten für die Hälfte des Verkehrswertes oder knapp darüber den Eigentümer. Am Ende kosteten sie nur noch 1875 bis 2150 Euro. Drei weitere Stellplätze blieben übrig, weil die Höchstgebote nicht die 50-ProzentHürde nahmen. Für die drei Aschenputtel läutet das Lübecker Amtsgericht am 20. Oktober die zweite Runde ein.

RÜDIGER v. SCHÖNFELS